O Supremo Tribunal Federal encerra em 19 de outubro de 2026 a sessão virtual que julga se empresas cuja atividade principal é comprar, vender ou alugar imóveis também têm direito à imunidade do ITBI quando recebem imóveis dos sócios como capital. O caso é o Tema 1.348 da repercussão geral (RE 1.495.108), e o placar parcial é de 6 votos a 2 a favor dos contribuintes.
Na prática, a decisão define se montar uma holding patrimonial ou familiar com imóveis vai custar alguns por cento do valor dos bens em imposto municipal ou quase nada.
Em resumo: o STF tem maioria para garantir que a transferência de imóveis para integralizar o capital de uma empresa não pague ITBI, mesmo que ela viva de aluguel ou venda de imóveis. O julgamento termina em 19 de outubro de 2026, mas a tese final e os efeitos ainda podem mudar. Quem planeja uma holding deve esperar a publicação do resultado e checar se o valor dos imóveis cabe no capital social.
O que o Supremo está decidindo
A Constituição diz, no artigo 156, que o ITBI não incide sobre a transferência de bens incorporados ao patrimônio de uma empresa para formar seu capital. A mesma regra traz uma exceção: quando a atividade preponderante da empresa é a compra e venda de imóveis, a locação ou o arrendamento.
Durante anos, prefeituras usaram essa exceção para cobrar ITBI de holdings patrimoniais, já que muitas delas existem justamente para administrar e alugar os imóveis da família. O Tema 1.348 no portal do STF resume a pergunta: a imunidade na integralização vale também para empresas com atividade preponderantemente imobiliária?
O relator, ministro Edson Fachin, respondeu que sim. A tese proposta trata a imunidade na integralização como “incondicionada”, indiferente à atividade da empresa, com ressalva para casos de simulação ou fraude à lei, segundo relato do escritório TAGD Advogados.
Como votou cada ministro até agora
O julgamento havia sido interrompido por pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes e voltou ao plenário virtual em outubro. Com o voto dele, a corrente do relator chegou a seis votos, maioria entre os 11 ministros.
| Posição | Ministros |
|---|---|
| A favor da imunidade (relator) | Edson Fachin, Alexandre de Moraes (com ressalva sobre fraudes), Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques e Luiz Fux |
| Contra a imunidade para empresas imobiliárias | Gilmar Mendes e Flávio Dino |
A divergência de Gilmar Mendes e Flávio Dino mantém a leitura tradicional das prefeituras: se a empresa vive de imóveis, paga ITBI. Até o fim da sessão, ministros podem mudar o voto, e um pedido de destaque leva o caso ao plenário presencial, recomeçando a contagem.
Quanto isso pesa no bolso de quem monta uma holding
O ITBI é municipal, e a alíquota muda de cidade para cidade. Na capital paulista, por exemplo, ela é de 3%. Imagine uma família que quer transferir para uma holding três imóveis que somam R$ 2 milhões:
| Cenário | ITBI a pagar (alíquota de 3%) |
|---|---|
| Prefeitura cobra por considerar a holding imobiliária | R$ 60 mil |
| Imunidade reconhecida, valor dentro do capital social | R$ 0 |
| Imunidade reconhecida, mas imóveis valem R$ 500 mil acima do capital integralizado | R$ 15 mil sobre o excedente |
A economia é só do ITBI na entrada dos bens. Cartório, registro, honorários e o ITCMD numa eventual doação de quotas aos herdeiros continuam existindo. Para quem está pensando no patrimônio imobiliário de forma mais ampla, este texto ajuda a organizar as contas: Comprar imóvel na planta pode ser estratégia para formação de patrimônio?
Os limites que continuam valendo mesmo com vitória dos contribuintes
A decisão não abre caminho para qualquer transferência sem imposto. Três travas seguem de pé, segundo análise do Tributário nos Bastidores e reportagem do Economic News Brasil:
- Tema 796: o STF já decidiu que a imunidade não cobre a parte do valor dos imóveis que ultrapassa o capital social integralizado. Essa diferença paga ITBI.
- Operação real: a integralização precisa ser verdadeira. Holding criada só para vender imóvel logo em seguida pode ser questionada como simulação.
- Fiscalização caso a caso: as prefeituras continuam podendo contestar operações fictícias, desde que provem a irregularidade.
O que fazer antes de transferir imóveis para a holding
- Espere o resultado oficial. Aguarde a publicação da ata do julgamento e da tese, depois de 19 de outubro, antes de assinar a integralização.
- Compare valor dos imóveis e capital social. Defina o capital de forma que cubra o valor pelo qual os imóveis entram na empresa, para não cair no excedente tributável.
- Consulte a regra da sua prefeitura. Veja como o município pede o reconhecimento da imunidade; em geral há um requerimento próprio antes da escritura.
- Guarde a documentação. Contrato social, avaliação dos imóveis e comprovação da finalidade da holding ajudam se houver questionamento.
- Converse com advogado ou contador tributarista. A estrutura certa depende de herança, aluguéis, regime de tributação da empresa e da cidade onde ficam os imóveis.
A advogada tributarista Yáskara Girão, ouvida pelo Economic News Brasil, recomenda não fazer integralizações nem pedir devolução de imposto com base no placar parcial.
Dúvidas que estão aparecendo
Minha holding só aluga imóveis da família. Ela entra na decisão?
Sim, é exatamente o caso em discussão. Se a tese do relator for confirmada, o fato de a empresa viver de aluguel deixa de ser motivo, sozinho, para cobrar ITBI na integralização.
A prefeitura vai parar de cobrar automaticamente?
Não necessariamente. Decisões com repercussão geral orientam todo o Judiciário, mas a adaptação das prefeituras pode demorar. Se o município insistir na cobrança, o caminho costuma ser administrativo ou judicial.
Paguei ITBI ao montar a holding. Posso pedir de volta?
Talvez. O prazo geral para pedir restituição de tributo é de cinco anos, mas o STF ainda não definiu se vai limitar os efeitos da decisão no tempo (a chamada modulação). Só depois disso dá para saber quem tem direito.
O que acompanhar a partir de 19 de outubro
Se a sessão terminar sem pedido de destaque, o resultado é proclamado e o próximo passo é a publicação da tese e do acórdão. Se houver destaque, o caso vai ao plenário físico e o placar recomeça. Se a tese sair como proposta, quem planeja uma holding ganha segurança para integralizar imóveis sem ITBI dentro do capital; se a modulação restringir efeitos, quem já pagou terá de olhar com cuidado as datas da própria operação.
