Juros altos mudam mais o aluguel ou o preço?

Por Amigo Rico

5 de agosto de 2025

Quando a taxa de juros sobe, o impacto no mercado imobiliário se espalha de forma desigual. Enquanto alguns enxergam apenas o aumento no custo do financiamento, o corretor percebe transformações mais sutis: na precificação dos ativos, na disposição dos investidores e na dinâmica das locações. Juros altos mudam o ritmo das decisões — e com ele, o equilíbrio entre quem compra e quem aluga.

Para mim, entender esse ciclo é essencial para orientar o cliente com clareza. O valor de um imóvel nunca é estático; ele reflete o custo de oportunidade do dinheiro. Quando a Selic se eleva, o capital tende a buscar retornos mais líquidos, pressionando o preço de venda e forçando renegociações no aluguel.

Essa lógica cria o que chamo de “realinhamento silencioso” do mercado: os fluxos de investimento se reordenam, e os preços passam a seguir a matemática do juro real, não apenas a emoção da demanda momentânea.

 

A influência dos novos polos urbanos

Empreendimentos planejados como o VivaPark Porto Belo exemplificam como o juro alto afeta menos os projetos sólidos. Quando há planejamento urbano, sustentabilidade financeira e diferenciação no produto, o impacto do aumento do custo de capital é atenuado. O investidor enxerga o valor de longo prazo e mantém o apetite, mesmo com rentabilidade imediata reduzida.

Esses projetos funcionam como “hedge emocional” do mercado, protegendo o investidor contra a volatilidade da percepção. Enquanto imóveis especulativos perdem liquidez, empreendimentos com propósito e infraestrutura continuam despertando confiança.

Por isso, ao analisar ativos em transformação, busco entender não apenas a taxa de juros nominal, mas o grau de resiliência do bairro e o perfil de ocupação futura. Esses fatores indicam se o impacto será conjuntural ou estrutural.

 

Comércio, fluxo e resiliência

Regiões influenciadas por empreendimentos como o Porto Belo Outlet Premium mostram que o comércio tem uma dinâmica distinta em ciclos de juros altos. O aluguel comercial tende a resistir melhor, sustentado pelo fluxo contínuo de consumidores. Já o valor de venda dos imóveis pode recuar temporariamente, ajustando-se à menor disponibilidade de crédito.

Essa diferenciação cria oportunidades. O investidor que entende o timing consegue adquirir ativos com desconto e aguardar a retomada dos juros em queda para capturar ganho de capital. É um jogo de paciência e estratégia, mais técnico do que emocional.

O corretor que domina esses indicadores transforma cada variação de juros em um argumento racional. Afinal, precificar bem é saber quando o mercado está descontando medo em vez de fundamentos.

 

Residencial: o elo entre desejo e racionalidade

Ao apresentar um apartamento em Porto Belo em tempos de juros altos, minha análise vai além da taxa de financiamento. Observo a elasticidade de demanda — isto é, quanto o comprador está disposto a ajustar sua expectativa de metragem, localização ou acabamento para manter o investimento viável.

O curioso é que, mesmo com crédito mais caro, o desejo por imóveis residenciais raramente desaparece. Ele apenas se desloca para segmentos de maior liquidez. Imóveis com boa posição solar, baixo custo condominial e fácil revenda continuam atraentes, independentemente da Selic.

No fim, o preço pode oscilar, mas o valor percebido permanece quando o imóvel entrega o que o morador realmente busca: conforto, segurança e perspectiva de valorização.

 

Mercados consolidados e efeito de ancoragem

Em locais como Balneário Camboriú, onde há forte estoque de apartamentos a venda em Balneário Camboriú, o aumento de juros costuma provocar apenas ajustes marginais. A demanda reprimida por localização premium e o apelo turístico reduzem a sensibilidade a oscilações monetárias.

O preço médio tende a estabilizar, enquanto a liquidez se ajusta temporariamente. Investidores mais experientes aproveitam esse intervalo para reposicionar portfólios, trocando imóveis de baixa performance por ativos com maior rentabilidade potencial.

Esse tipo de análise exige leitura fria e comparativa. Cada ponto percentual na taxa básica altera o cálculo do cap rate (taxa de capitalização), o que redefine o limite entre um bom negócio e uma aposta excessiva.

 

O papel consultivo das imobiliárias

Atuar por meio de uma imobiliária em Balneário Camboriú permite observar como o cliente se comporta em diferentes fases do ciclo de juros. Em momentos de alta, ele busca segurança e previsibilidade; em períodos de queda, retorna à expansão e ao risco calculado.

O papel do corretor, portanto, é filtrar o ruído do noticiário e traduzir números em decisões práticas. Juros altos não são um problema — são um dado de contexto. Saber interpretá-los define quem se mantém ativo e quem se paralisa.

Quando a estratégia é ajustada ao momento, o mercado continua girando. O segredo está em entender que o tempo certo de comprar, vender ou alugar não depende da taxa em si, mas da capacidade de leitura do cenário completo.

 

Reprecificação e oportunidades cíclicas

Os ciclos de juros funcionam como testes de resistência para o mercado imobiliário. Eles revelam quais ativos têm valor estrutural e quais dependem apenas do crédito fácil. Em cada subida, há uma triagem natural: o capital especulativo recua e o investidor qualificado ganha espaço.

É nesse intervalo que surgem as melhores oportunidades. Imóveis com preço ajustado, boa localização e fundamentos sólidos tendem a recuperar valor rapidamente quando o juro cede. O segredo é enxergar o ativo pelo fluxo de caixa futuro, não pelo susto momentâneo.

Assim, juros altos não são vilões, mas filtros. Eles separam o improviso da estratégia — e quem compreende isso, permanece sempre um ciclo à frente.

 

Conteúdo revisado por Brian Reis


Juros altos mudam mais o aluguel ou o preço?Brian Reis, CRECI 52.398/SC, é um profissional com mais de 15 anos de experiência em vendas e marketing, liderando operações imobiliárias de luxo no litoral catarinense. Minha trajetória reflete impacto econômico positivo, visão internacional e excelência em negociações de alto valor, sempre guiado por inovação e profissionalismo.

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