Penhora por dívida de IPTU: como negociar antes de perder a casa
Mansão de Renato Aragão foi penhorada por R$ 676 mil de IPTU. Saiba quando a dívida vira execução fiscal e como parcelar o imposto antes de perder o imóvel.
Um carnê de IPTU esquecido na gaveta em 2021 pode virar, poucos anos depois, a visita de um oficial de justiça para avaliar a casa. Foi o que aconteceu em 27 de outubro de 2026, quando a 12ª Vara da Fazenda Pública do Rio mandou penhorar a mansão do humorista Renato Aragão, no Recreio dos Bandeirantes, por cerca de R$ 676 mil de IPTU de 2021 a 2023 cobrados pela prefeitura, segundo o SBT News. A assessoria dele informou ao jornal O Tempo que o débito será integralmente quitado.
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O caminho que levou a essa ordem é o mesmo para qualquer proprietário, de uma mansão ou de um apartamento de dois quartos. O que muda de uma cidade para outra são os percentuais de multa e juros e as condições de parcelamento, porque o IPTU é municipal.
Do carnê vencido ao leilão: as etapas da cobrança
- Atraso: a parcela passa a ter multa e juros, conforme a lei de cada município.
- Dívida ativa: sem pagamento, a prefeitura inscreve o débito. Em São Paulo, o atraso também leva o nome ao Cadin municipal, e a guia passa a ser emitida só pela Procuradoria.
- Protesto: a certidão de dívida ativa pode ser levada a cartório, o que suja o CPF como qualquer título protestado.
- Execução fiscal: a prefeitura entra na Justiça. Pela Lei 6.830/1980, o devedor citado tem 5 dias para pagar ou garantir a dívida.
- Penhora e avaliação: foi a fase atingida no caso do Rio, com oficial de justiça indo ao endereço.
- Defesa: depois de intimado da penhora, o devedor tem 30 dias para apresentar embargos.
- Leilão: sem pagamento nem defesa aceita, o imóvel pode ser levado a hasta pública.
IPTU de R$ 3.000 em atraso: um, dois e três anos depois
Para ter uma ideia do peso dos acréscimos, use a regra da capital paulista, publicada pela Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo: multa de 0,33% ao dia até o limite de 20% e juros de mora de 1% ao mês a partir do mês seguinte ao vencimento, calculados sobre o débito total, já com multa e atualização monetária. A tabela abaixo deixa de fora a atualização monetária e os honorários cobrados na fase judicial, então o valor real tende a ser maior.
| Momento | Imposto | Multa | Juros acumulados | Total aproximado |
|---|---|---|---|---|
| Pago em dia | R$ 3.000 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 3.000 |
| 1 ano de atraso | R$ 3.000 | R$ 600 | R$ 432 | R$ 4.032 |
| 2 anos de atraso | R$ 3.000 | R$ 600 | R$ 864 | R$ 4.464 |
| 3 anos de atraso | R$ 3.000 | R$ 600 | R$ 1.296 | R$ 4.896 |
A multa bate no teto de 20% em cerca de dois meses. Depois disso, é o juro mensal que faz a conta crescer: em três anos, o débito fica em torno de 63% maior que o imposto original, antes mesmo da correção. Em outras cidades, os números podem ser diferentes, por isso a referência é sempre o site da sua prefeitura.
Carioca em Dia: descontos até 18 de dezembro no Rio
Na capital fluminense, onde corre o processo que virou notícia, está aberto o Carioca em Dia 2026, programa de transação criado pelo Decreto Rio 58.839, de 27 de outubro de 2026. A adesão vai de 28 de outubro a 18 de dezembro e vale para IPTU, ISS, ITBI, taxas e multas municipais inscritos em dívida ativa, inclusive os que já estão na Justiça.
| Ano de inscrição em dívida ativa | À vista | Até 6 parcelas | Até 12 parcelas |
|---|---|---|---|
| Até 2018 | 80% | 70% | 60% |
| 2019 a 2021 | 60% | 50% | 45% |
| 2022 a 2026 | 40% | 35% | 30% |
O desconto incide só sobre juros e multas, nunca sobre o imposto. Exemplo: uma dívida inscrita em 2023 com R$ 2.000 de acréscimos tem R$ 800 de abatimento se for paga à vista, ou R$ 600 em 12 vezes. A guia sai pelo portal carioca.rio, com login gov.br, ou nos postos da Procuradoria Geral do Município. A adesão só vale depois que a guia à vista ou a primeira parcela é paga até o vencimento.
Débito ainda fora da dívida ativa: negociação direto com a prefeitura
Se o atraso é recente e o débito não foi inscrito, a negociação costuma ser mais simples. Em São Paulo, por exemplo, a segunda via atualizada pode ser emitida no site da Fazenda e paga no internet banking, com os acréscimos já calculados. Muitas prefeituras abrem programas de parcelamento com desconto no fim do ano, então vale checar o site da sua cidade antes de pagar com juros cheios.
Dados para consultar o débito
- número de inscrição do imóvel, que aparece no carnê;
- CPF ou CNPJ do proprietário;
- login gov.br, exigido em portais como o do Rio;
- anos em aberto, para conferir se algum já foi para a dívida ativa.
Se o IPTU não é a única conta atrasada, organize as dívidas por custo: imposto que pode levar à penhora do imóvel vem antes de parcelas de cartão. Para as dívidas com bancos, há também o mutirão de negociação até 30 de novembro.
Bem de família não protege do IPTU
O erro mais comum de quem deixa o IPTU para depois é achar que a casa onde a família mora não pode ser penhorada. A proteção do bem de família existe, mas a Lei 8.009/1990 abre exceção, no artigo 3º, inciso IV, justamente para a cobrança de impostos predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do próprio imóvel.
Em outras palavras: para dívida de IPTU, o único imóvel da família pode, sim, ir a leilão. Outro tropeço frequente é aderir a um parcelamento com desconto e atrasar as parcelas seguintes, o que pode cancelar o benefício e devolver a dívida ao valor cheio.
Este conteúdo é informativo e não substitui orientação profissional individual. Condições de produtos e serviços financeiros devem ser confirmadas com a instituição responsável.
